Direito Agrário
Por Douglas Felipe Rodrigues, sócio-fundador da DFR Advogados
Os contratos de arrendamento rural estão submetidos a regras específicas estabelecidas pelo Estatuto da Terra e pelo Decreto nº 59.566/1966. Entre essas regras, uma das que mais gera discussões é a forma de definição do preço do arrendamento.
Embora seja comum no meio rural estabelecer o valor do contrato em sacas de soja, milho, açúcar ou outros produtos agrícolas, a legislação determina que o preço do arrendamento seja fixado em moeda corrente nacional.
Isso significa que o pagamento pode até ocorrer por meio da entrega de produtos, desde que o contrato estabeleça previamente o valor correspondente em dinheiro.
A diferença entre fixação do preço e forma de pagamento é essencial para compreender a validade dessas cláusulas e evitar conflitos entre arrendadores e arrendatários.
O que é um contrato agrário?
Os contratos agrários regulamentam a utilização temporária de imóveis rurais para atividades agrícolas, pecuárias, agroindustriais, extrativas ou mistas.
As principais modalidades previstas na legislação brasileira são:
- arrendamento rural;
- parceria rural.
Além dessas modalidades típicas, também podem existir contratos agrários atípicos, como comodato, empreitada e outras formas de utilização do imóvel rural, desde que respeitadas as normas legais aplicáveis.
Esses contratos encontram regulamentação especialmente nos artigos 92 a 96 do Estatuto da Terra, na Lei nº 4.947/1966 e no Decreto nº 59.566/1966. Nos casos não disciplinados por essas normas, podem ser aplicadas subsidiariamente as disposições do Código Civil.
Arrendamento rural e parceria rural não são a mesma coisa
Apesar de ambos envolverem a utilização de imóvel rural, o arrendamento e a parceria possuem características diferentes.
Arrendamento rural
Nos termos do artigo 3º do Decreto nº 59.566/1966, o arrendamento rural é o contrato pelo qual uma pessoa cede a outra, por prazo determinado ou não, o uso e o gozo de um imóvel rural, ou de parte dele, mediante o pagamento de determinada retribuição.
O proprietário ou possuidor que disponibiliza o imóvel é chamado de arrendador. Aquele que utiliza a área e realiza a exploração rural é chamado de arrendatário.
Nesse modelo, o arrendatário normalmente assume os riscos da atividade produtiva e paga um valor previamente definido pelo uso da propriedade.
Parceria rural
Na parceria rural, por sua vez, existe a partilha dos riscos, frutos, produtos ou lucros obtidos com a atividade.
O parceiro-outorgante disponibiliza o imóvel, animais, benfeitorias ou outros recursos. O parceiro-outorgado contribui com o trabalho e com a exploração da atividade rural.
A principal diferença está na repartição dos riscos e dos resultados do empreendimento. No arrendamento, há uma retribuição pelo uso do imóvel. Na parceria, existe uma divisão dos resultados da produção, observados os limites estabelecidos pela legislação.
Princípios aplicáveis aos contratos agrários
Os contratos agrários estão submetidos aos princípios gerais do Direito Contratual, mas também possuem limitações específicas decorrentes da função social da propriedade e da proteção das partes envolvidas.
Autonomia da vontades
As partes possuem liberdade para decidir se desejam contratar, qual modalidade contratual utilizar e quais obrigações serão assumidas.
Entretanto, essa autonomia não é absoluta. As cláusulas contratuais devem respeitar as normas obrigatórias previstas no Estatuto da Terra e no Decreto nº 59.566/1966.
Função social do contrato
O artigo 421 do Código Civil estabelece que a liberdade contratual deve ser exercida nos limites da função social do contrato.
Nos contratos agrários, esse princípio busca assegurar equilíbrio entre as partes, proteção da atividade produtiva e utilização adequada da propriedade rural.
Força obrigatória dos contratos
O princípio conhecido como pacta sunt servanda determina que os contratos regularmente celebrados devem ser cumpridos.
Contudo, uma cláusula que contrarie uma norma de aplicação obrigatória pode ser considerada inválida, ainda que tenha sido aceita e assinada pelas partes.
Boa-fé objetiva
As partes devem agir com lealdade, transparência, cooperação e respeito às legítimas expectativas criadas durante a negociação e a execução do contrato.
A boa-fé objetiva também impede comportamentos contraditórios e tentativas de obtenção de vantagens indevidas.
Regras obrigatórias dos contratos agrários
A legislação agrária estabelece determinadas regras que devem ser respeitadas independentemente da vontade das partes.
Essas normas buscam assegurar equilíbrio contratual, proteção econômica e segurança jurídica para quem utiliza o imóvel rural.
Entre os principais pontos que devem ser observados estão:
- os prazos mínimos de duração;
- a proteção dos recursos naturais;
- as regras referentes às benfeitorias;
- o direito de preferência;
- os limites aplicáveis ao preço do arrendamento;
- a proibição de cláusulas abusivas;
- a proteção social e econômica do trabalhador rural.
Também são proibidas cláusulas que obriguem o arrendatário ou parceiro a prestar serviços gratuitos, vender a produção exclusivamente ao proprietário, comprar produtos em estabelecimento determinado ou receber pagamentos por meio de vales ou outras formas substitutivas da moeda.
Quais são os prazos mínimos do arrendamento rural?
O Decreto nº 59.566/1966 estabelece prazos mínimos conforme a natureza da atividade desenvolvida no imóvel.
Em regra, os prazos são:
- três anos para lavouras temporárias, pecuária de pequeno ou médio porte e contratos de parceria;
- cinco anos para lavouras permanentes e pecuária de grande porte, incluindo cria, recria, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal;
- sete anos para exploração florestal.
As partes podem estabelecer prazo superior, mas não devem reduzir os períodos mínimos previstos pela legislação.
Além disso, determinadas circunstâncias podem justificar a continuidade do contrato até o término da colheita, da parição dos animais ou da safra correspondente.
O preço do arrendamento rural deve ser fixado em dinheiro?
O artigo 18 do Decreto nº 59.566/1966 determina que o preço do arrendamento somente pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro.
O parágrafo único do mesmo artigo proíbe que o preço seja fixado em quantidade determinada de frutos, produtos ou no equivalente ao valor desses produtos.
Assim, uma cláusula que estabeleça que o preço do arrendamento corresponde, por exemplo, a dez sacas de soja por hectare pode ser questionada judicialmente.
A legislação exige que o contrato indique um valor em moeda corrente nacional.
Essa determinação também encontra fundamento no artigo 95 do Estatuto da Terra, que disciplina as condições aplicáveis aos contratos de arrendamento rural.
Fixação do preço e pagamento não se confundem
Apesar da exigência de fixação do preço em dinheiro, o pagamento pode ser realizado mediante a entrega de frutos ou produtos.
Imagine, por exemplo, que o contrato estabeleça o preço de R$ 700,00 por hectare. Caso a saca de soja esteja avaliada em R$ 70,00 no momento do pagamento, as partes podem convencionar a entrega do equivalente a dez sacas.
Nesse caso, a cláusula contratual continua indicando o preço em moeda corrente nacional. A entrega da soja representa apenas a forma escolhida para quitar a obrigação.
A situação é diferente quando o próprio preço é definido exclusivamente como "dez sacas de soja por hectare", sem indicação prévia do valor correspondente em dinheiro.
Portanto:
- Preço do contrato: deve ser determinado em moeda corrente nacional.
- Forma de pagamento: pode ocorrer em dinheiro ou por meio da entrega de produtos, desde que observados os critérios legais de conversão.
Quando o pagamento for realizado em produtos, deve ser considerado o valor vigente no mercado local no momento da liquidação, respeitado o preço mínimo oficial aplicável.
Por que a legislação estabelece essa limitação?
A regra pretende evitar que uma das partes fique excessivamente exposta às oscilações do mercado de commodities.
Os produtos agrícolas podem sofrer variações relevantes de preço entre a assinatura do contrato e o momento do pagamento. Dessa forma, uma obrigação estabelecida exclusivamente em sacas ou toneladas pode gerar desequilíbrio econômico.
Essa intervenção do Estado nas relações contratuais é conhecida como dirigismo contratual. Ela limita a autonomia das partes para preservar a função social do contrato e proteger a parte que possa se encontrar em situação de maior vulnerabilidade.
Entendimento do Supremo Tribunal Federal
O Supremo Tribunal Federal já decidiu que a cláusula que fixa o preço do arrendamento por equivalência a produtos agrícolas contraria o artigo 18 do Decreto nº 59.566/1966.
No julgamento do Recurso Extraordinário nº 107.508/MG, o STF analisou um contrato que estabelecia o aluguel por equivalência ao valor de sacos de açúcar.
A Primeira Turma reconheceu a invalidade da cláusula, por entender que o preço do arrendamento deveria ter sido estabelecido em moeda corrente nacional.
A decisão foi assim sintetizada:
"Infringe o art. 18, e seu parágrafo único, do Decreto nº 59.566/1966, a cláusula onde se estabelece a obrigação de pagar aluguel estabelecido por equivalência ao valor de sacos de açúcar."
O entendimento reforça a necessidade de distinguir o preço do contrato da forma utilizada para o pagamento.
Divergência na jurisprudência
Apesar da regra legal, alguns tribunais estaduais já admitiram a validade de cláusulas que estabelecem o preço em produtos agrícolas.
Em determinadas decisões, especialmente relacionadas a contratos celebrados em regiões nas quais essa prática é tradicional, foram considerados fatores como:
- os usos e costumes do meio rural;
- a boa-fé dos contratantes;
- a autonomia da vontade;
- o comportamento das partes durante a execução do contrato;
- a necessidade de evitar enriquecimento sem causa.
O Tribunal de Justiça de Mato Grosso, por exemplo, já decidiu pela possibilidade de relativização da regra prevista no artigo 18 do Decreto nº 59.566/1966, levando em consideração os costumes locais e a boa-fé contratual.
Em uma das decisões citadas, o Tribunal afirmou:
"Não é nula a cláusula do contrato de arrendamento rural que fixa o pagamento do arrendamento em produto. Aplicação do art. 18, parágrafo único, do Decreto nº 59.566/1966, que deve ser relativizado, considerando-se a boa-fé contratual que permeou a celebração do negócio."
Essa posição, entretanto, não afasta o risco jurídico da cláusula.
A interpretação literal da legislação e os precedentes dos tribunais superiores favorecem a fixação do preço em dinheiro. Por isso, a utilização exclusiva de produtos agrícolas como referência pode gerar questionamentos e comprometer a exigibilidade da obrigação.
Boa-fé contratual e comportamento contraditório
Outro ponto relevante ocorre quando a parte executa integralmente o contrato, utiliza o imóvel, desenvolve a atividade produtiva e, apenas no momento do pagamento, alega a nulidade da cláusula.
Em situações como essa, alguns tribunais avaliam se houve comportamento contraditório ou tentativa de obtenção de vantagem indevida.
A boa-fé objetiva exige coerência durante toda a relação contratual. Contudo, esse princípio não necessariamente torna válida uma cláusula que contrarie uma norma obrigatória.
Por essa razão, cada contrato deve ser analisado individualmente, considerando sua redação, o comportamento das partes, a forma de pagamento, os costumes locais e os precedentes aplicáveis.
Simulação e fraude na definição do preço
O artigo 92, § 7º, do Estatuto da Terra estabelece que qualquer simulação ou fraude relacionada ao pagamento em produtos agrícolas poderá garantir ao arrendatário ou parceiro o direito de pagar de acordo com as taxas mínimas vigentes na região.
Além disso, se o arrendador exigir que a conversão seja realizada com base em valores inferiores aos praticados no mercado regional, o arrendatário poderá ter o direito de efetuar o pagamento em moeda corrente.
A simulação e a fraude podem ser demonstradas por diferentes meios de prova, como documentos, testemunhas, perícias e comparação entre o valor previsto no contrato e os preços efetivamente praticados no mercado.
Como redigir a cláusula de preço do arrendamento?
Para proporcionar maior segurança jurídica, o contrato deve estabelecer claramente:
- o valor do arrendamento em moeda corrente nacional;
- o critério de atualização do valor;
- a data ou periodicidade do pagamento;
- a possibilidade de pagamento mediante produtos;
- a forma de conversão do produto em dinheiro;
- a referência de mercado que será utilizada;
- o local e as condições de entrega;
- os critérios de qualidade, classificação e umidade do produto;
- as responsabilidades relacionadas ao transporte e ao armazenamento;
- as consequências do atraso ou do inadimplemento.
Uma redação possível seria:
"O preço do arrendamento será de R$ 700,00 por hectare, podendo o pagamento, mediante concordância das partes, ser realizado por meio da entrega de quantidade equivalente de soja, calculada conforme o preço praticado no mercado local na data da liquidação, respeitado o preço mínimo oficial aplicável."
A cláusula deve ser adaptada às particularidades da propriedade, da atividade rural e da negociação realizada.
Benfeitorias realizadas no imóvel
Outro tema que merece atenção nos contratos agrários é o tratamento das benfeitorias.
Em regra, o arrendatário pode ter direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas durante o contrato.
As benfeitorias necessárias são aquelas destinadas à conservação do imóvel. As úteis são as que facilitam ou aumentam sua utilização.
Já as benfeitorias voluptuárias, relacionadas ao embelezamento ou ao conforto, normalmente dependem de autorização prévia para que possam ser indenizadas.
O contrato deve definir com clareza:
- quais benfeitorias poderão ser realizadas;
- se será necessária autorização prévia;
- a forma de comprovação dos investimentos;
- os critérios de indenização;
- as condições para eventual direito de retenção.
A importância de um contrato rural bem elaborado
Contratos rurais celebrados apenas com base em modelos genéricos ou costumes informais podem criar riscos relevantes.
Entre os problemas mais comuns estão:
- nulidade de cláusulas;
- dificuldade para cobrar valores;
- divergências sobre o preço da produção;
- conflitos sobre benfeitorias;
- dúvidas relacionadas à renovação ou ao encerramento do contrato;
- perda do direito de preferência;
- desequilíbrio econômico entre as partes;
- discussões sobre a verdadeira natureza da relação contratual.
Um contrato tecnicamente elaborado deve refletir a realidade da atividade, respeitar as normas de ordem pública e estabelecer mecanismos para prevenir conflitos.
Conclusão
A legislação brasileira determina que o preço do arrendamento rural seja fixado em moeda corrente nacional.
Isso não impede que o pagamento seja realizado mediante a entrega de frutos ou produtos agrícolas. Entretanto, o contrato deve indicar previamente o valor em dinheiro e estabelecer critérios objetivos para a conversão.
Embora existam decisões judiciais que relativizam essa regra com base nos usos e costumes do meio rural, na boa-fé e na autonomia das partes, a fixação exclusiva do preço em produtos ainda representa risco jurídico.
A forma mais segura de estruturar o contrato é estabelecer o preço em reais e prever, separadamente, a possibilidade de pagamento por meio de produtos agrícolas.
Cada negociação possui particularidades. Por isso, antes de assinar, renovar ou exigir o cumprimento de um contrato de arrendamento rural, é recomendável analisar cuidadosamente suas cláusulas, a legislação aplicável e os entendimentos jurisprudenciais relacionados ao caso.
Está com dúvidas sobre um contrato de arrendamento rural?
Receba uma orientação inicial e entenda quais providências podem ser adotadas no seu caso.
Solicite uma orientação à equipe da DFR Advogados.
Sobre o autor
Douglas Felipe Rodrigues é sócio-fundador da DFR Advogados e atua estrategicamente em demandas relacionadas ao Direito Agrário e ao Agronegócio, incluindo elaboração e revisão de contratos rurais, arrendamentos, parcerias, conflitos possessórios e relações jurídicas envolvendo produtores rurais.
Referências
- ALVES, José Carlos Moreira. Direito romano. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012.
- BRASIL. Decreto nº 59.566, de 14 de novembro de 1966. Regulamenta disposições do Estatuto da Terra referentes aos contratos agrários.
- BRASIL. Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964. Dispõe sobre o Estatuto da Terra.
- BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário nº 107.508/MG. Primeira Turma. Relator: Ministro Octavio Gallotti. Julgado em 30 de junho de 1986.
- COSTA, José Bezerra. Arrendamento rural: direito de preferência. Goiânia: AB Editora, 1993.
- DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos. São Paulo, 1995.
- FERREIRA, Pinto. Curso de Direito Agrário. São Paulo: Saraiva, 1994.
- GILISSEN, John. Introdução histórica ao Direito. 3. ed. Lisboa: Fundação Calouste Gulbenkian, 2001.
- GOMES, Orlando. Contratos. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1979.
- GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: contratos e atos unilaterais. 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2012.
- MARQUES, Benedito Ferreira; MARQUES, Carla Regina Silva. Direito Agrário Brasileiro. 11. ed. São Paulo: Atlas, 2015.
- OPITZ, Silvia C. B.; OPITZ, Oswaldo. Curso completo de Direito Agrário. 8. ed. São Paulo, 2014.
- PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001.
- RIZZARDO, Arnaldo. Curso de Direito Agrário. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014.
- ROCHA, Ibraim et al. Manual de Direito Agrário Constitucional: lições de Direito Agroambiental. Belo Horizonte: Fórum, 2015.
- SOARES, Paulo Brasil Dill. Princípios básicos de defesa do consumidor: institutos de proteção ao hipossuficiente. São Paulo: Leme, 2001.
Gostou do conteúdo? Então compartilhe com seus amigos.
